Depuis 1989, les loyers en région parisienne obéissent à des règles particulières, reconduites d'année en année et, une nouvelle fois, en 2003 (décret n° 2003-815 du 28 août 2003 - « JO » 29 août 2003, régime applicable du 1er/9/2003 au 31/8/2004).
Comme l'explique l'INC (Institut national de la consommation), « ces règles consistent à limiter les augmentations de loyer au moment du renouvellement du contrat ».
Mais le particularisme parisien s'arrête là. Les loyers sont fixés librement en début de location, comme sur le reste du territoire. Et les révisions de loyer en cours de contrat obéissent aux règles fixées par la loi du 6 juillet 1989, à Paris comme en province. Ce qui signifie que le loyer peut être révisé une fois par an, si une clause du contrat le prévoit, en fonction de la variation annuelle moyenne de l'indice du coût de la construction de l'INSEE, indice publié régulièrement dans notre rubrique. Vous pouvez également appeler le 0.892.68.07.60 (répondeur automatique) ou taper le 3615 code INSEE, ou encore http://www.insee.fr pour connaître les derniers indices publiés. La formule alors à appliquer est la suivante : dernier loyer payé x nouvel indice = nouveau loyer
Un régime de droit commun en province
En l'absence du décret du 28 août 2003 qui pose des règles dérogeant au droit commun, le système parisien serait le même que celui qui est actuellement en vigueur sur le reste du territoire. Ces « règles de droit commun » impliquent que, lorsque le contrat arrive à expiration sans que l'une ou l'autre des parties ait donné congé, il est reconduit automatiquement, sans qu'il soit nécessaire d'établir un avenant au contrat. Le loyer est alors, tout au plus, révisé selon la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE.
Mais,si le loyer se révèle sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage, le bailleur peut l'augmenter davantage, de façon à le remettre à niveau. Il doit alors, comme le rappelle l'INC « adresser à son locataire une proposition de nouveau loyer, six mois au moins avant la fin du contrat ; joindre à son courrier une liste de six références de loyers de logements comparables situés dans le voisinage et qui justifient le loyer demandé (trois suffisent dans les agglomérations de moins de un million d'habitants) ».
Que se passe-t-il en cas de désaccord ou de silence du locataire quatre mois avant la fin du contrat ? « Le bailleur saisit la commission de conciliation qui siège à la préfecture du département. Si, devant cette commission, les deux parties ne parviennent toujours pas à un accord, le bailleur saisira le tribunal d'instance, avant la fin du contrat, et c'est le juge qui fixera le nouveau loyer. »
Des limites à la dérogation
Le loyer sur lequel les parties se seront mises d'accord, ou qui aura été fixé par le juge, ne s'appliquera pas immédiatement, mais progressivement. La différence entre l'ancien et le nouveau loyer sera répartie sur toute la durée du contrat renouvelé, par tiers ou sixièmes, selon que la durée du contrat renouvelé sera de trois ou de six ans ; mais, si elle est supérieure à 10 % de l'ancien loyer, elle s'appliquera obligatoirement par sixièmes, même si le contrat renouvelé est de trois ans seulement ; dans ce cas, elle sera étalée sur les deux prochains renouvellements.
Le décret du 28 août 2003 pose des règles qui dérogent au droit commun pour la région parisienne. Si le contrat de location est renouvelé entre le 31 août 2003 et le 31 août 2004, tout se passe de la même manière que sur le reste du territoire en ce qui concerne les conditions de réévaluation (sous-évaluation constatée, délais, références, procédure en cas de désaccord). Mais la hausse ne pourra pas dépasser la plus élevées des deux limites suivantes :
- la moitié de la différence entre l'ancien et le nouveau loyer ;
- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé, au cours du dernier contrat, des travaux d'amélioration portant sur les parties communes ou privatives d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Quelle que soit la solution choisie par le bailleur, la hausse sera étalée dans le temps comme sur le reste du territoire (voir plus haut).
Par exemple, si le loyer d'un logement parisien atteint 600 euros en fin de contrat alors que les loyers des logements comparables situés dans le voisinage se situent communément aux alentours de 900 euros, compte tenu des dispositions du décret, l'ancien loyer ne pourra pas rattraper la différence entre ces deux montants, soit de 300 euros, mais seulement la moitié, soit 150 euros. Cette hausse de 150 euros, qui représente plus de 10 % de l'ancien loyer, sera répartie par sixièmes sur les six prochaines années, soit 25 euros mensuels supplémentaires chaque année : la première année, le loyer mensuel sera de 625 euros (600 euros + 25 euros) ; la deuxième année, il sera de 650 euros (625 euros + 25 euros ) ; la troisième année, il sera de 675 euros (650 euros + 25 euros). Et ainsi de suite. A ces montants s'ajouteront les hausses résultant de la variation de l'indice de la construction.
Autre exemple : un ascenseur est installé dans un immeuble en copropriété. La quote-part de l'un des copropriétaires, bailleur d'un logement loué 400 euros par mois, s'élève à 5 000 euros. Cette participation représentant plus d'un an de loyer, le bailleur pourra proposer de majorer le loyer annuel de 750 euros (15 % de 5 000), ce qui correspond à une majoration du loyer mensuel de 62,50 euros. Cette majoration, supérieure à 10 % de l'ancien loyer, sera étalée par sixièmes.
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